5月 土拍市场触底反弹 部分房企逆势抄底

今年以来，土地拍卖市场经历了几次“躁动”，部分城市再次出现“地王”。进入 5 月，土地拍卖整体呈现底部回暖的态势，供应量和成交规模稳步回升。

诸葛找房研究中心最新数据显示，5 月全国主要地级市计划于 2024 年 5 月供应的建筑面积为 3538.9 万平方米，成交的建筑面积为 2224.2 万平方米，环比分别增长 18.3% 和 2.6%；同比持续下降，降幅分别为 33% 和 44.1%；成交楼面价环比下跌 27.6% 至 3768 元/平方米。

日前，自然资源部发布《关于做好 2024 年住宅用地供应有关工作的通知》，随即多地调整土地供应策略，未来新增住宅用地供应量将与商品住宅去化周期和存量土地规模挂钩。

在土地拍卖市场格局发生变化的当下，房地产企业也在调整策略，适应形势。央企国企仍是土地拍卖的拿地主力，除头部“主力军”外，多数民企拿地力度放缓，投拓岗位也大幅缩减，部分投拓人员已转岗至资产处理。也有企业表示，如果出现合适的时机，仍会出手，但只会关注核心优质地块。

土地拍卖市场格局已发生变化

土地是房地产企业的“生命线”和“粮仓”，在过去的房地产上行周期中，房地产企业的拿地规模通常与销售规模齐头并进。但在近年来的市场环境巨变下，房地产企业不再非理性抢地，土地拍卖的高热也已散去。

诸葛找房最新报告显示，5 月土地市场供需两端继续底部回暖，供应量和成交规模连续三个月稳步上涨，但从同比来看仍呈下降趋势，前 5 个月的总体供需量也明显“缩水”。

从流拍率和溢价率这两项指标来看，数据显示，2024 年 5 月全国主要地级市的流拍率环比上升 1.2 个百分点至 10.6%；溢价率为 1.9%，同比和环比分别下降 4.7 和 2 个百分点。

从城市来看，一线城市土地拍卖市场整体韧性较强。今年 5 月，一线城市计划供应的建筑面积环比微涨 1%，成交量同比和环比分别增长 48.1% 和 83.8%；相反，二线城市 5 月供应量环比上涨 53.7%，但成交量下降 13.5%；三四线城市供需量环比分别上涨 3.2% 和 9.7%。

5 月土地拍卖市场出现底部回暖迹象，但热度仍不及往年。在土地拍卖表面低温的背后，市场实际上正在回归到市场化和理性运作阶段。

一个重要的变化发生在 2023 年 9 月底，自然资源部向各省市自然资源主管部门下发文件，内容包括建议取消土地拍卖中的地价限制，建议取消远郊区容积率 1.0 限制等。随后，各地政府纷纷取消土地拍卖价格上限，重新回到“价高者得”的时代。

另一份重磅文件是，日前自然资源部发布《关于做好 2024 年住宅用地供应有关工作的通知》，从供应源头入手，通过重新调整土地供求关系，保持房地产市场供需关系稳定。

具体而言，商品住宅去化周期超过 36 个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时大力盘活存量，直至商品住宅去化周期降至 36 个月以下；去化周期在 18 个月（不含）至 36 个月之间的城市，执行“盘活多少、供应多少”原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积，动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

房地产市场正在经历着深刻的变化，地方政府大规模卖地和房企非理性囤地的时代已经过去。未来，土地供应将根据各地商品房市场存量进行动态调整，土地出让规定和竞拍也将更加市场化。

那么，从去化周期这一指标来看，各地库存情况如何呢？易居研究院的数据显示，今年4月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期为26.5个月，这意味着按照目前的销售速度，现有的新房库存需要26.5个月才能消化完。易居研究院研究总监严跃进表示，根据历史数据和房地产“开发-预售”的工程建设关系，存销比合理值在12-14个月之间，说明当前去化周期整体偏高。

由于普遍存在高库存和高去化周期，缩减土地供应成为当下各地的普遍做法。据克而瑞统计，在其重点监测的28个城市中，今年有22个城市的住宅用地供应量较去年有所下降，占比接近八成。今年4月份，苏州市区公布了2024年度国有建设用地供应计划，总供应面积为2040.15公顷，其中住宅用地仅占11.2%，共计228.33公顷，比2023年供应量减少了55%，创历史新低。同样在4月份，东莞发布了《东莞市2024年度建设用地供应计划》，全市计划供应建设用地总量为1180.6万平方米，其中住宅用地面积仅占4.58%，共计54.06万平方米。

克而瑞认为，土地供应的调整将深刻影响房地产发展趋势，减少宅地供应实际上是对新房需求规模减量的主动调整。楼市仍然需要去库存，以达到新的供求平衡，因此土地供应需要根据板块消化周期为导向，更加灵活、精准地供给土地，防止市场出现大幅波动。

部分房企逆势“抄底”土拍格局生变之际，房企也正在适应新形势，更加谨慎地进行投资。中指院数据显示，今年1-5月，TOP100企业拿地总额为3146亿元，同比下降26.7%，比1-4月的降幅进一步扩大。整体来看，企业投资仍然处于收缩状态。

央国企仍然是拿地主力。中指研究院分析师陈兴邦表示，自2022年以来，央国企拿地规模占比逐步提高，从2022年的37%提高到2023年的49%，今年前5个月，这一比例已超过50%。在土拍热度比较高的城市，如北京、上海，央国企的占比基本在80%左右。从拿地金额来看，中建壹品、建发房产、绿城中国位列行业前三，分别为213亿元、201亿元、157亿元。在新增货值方面，中建壹品、建发房产和华润置地位列TOP3，也是目前年内仅有的新增货值超过400亿元的房企，房企新增货值断层情况较为严重。

部分企业则选择在行业调整期“抄底”，主动进击，成为不少城市的新面孔。5月中旬上海土拍仅推出了4宗地块，北京国资委旗下的北京城建则报名参拍了其中3宗，打入上海市场的决心可见一斑，并最终以4.98亿元的总价拿下了杨浦区长海地块，成功入沪。同样也在寻觅新可能性的，还有四川房企邦泰。5月17日，四川邦泰在长沙梅溪湖拿下一宗宅地，成交价约5.53亿元，这是该房企首次在长沙拿地，也是长沙时近隔四年再一次有新房企进驻。2024年以来，邦泰已在全国拿下8宗地块。