股市飙升 再创新高！

近期，公募 REITs（房地产投资信托基金）市场迎来了多个新面孔。不仅陆续有新产品上市，还出现了新的布局公司和许多新地域的基础设施资产。

值得注意的是，今年以来，REITs 产品的上新速度明显加快，发行产品数量和份额均创历史新高。

多只新产品面世

据不完全统计，截至 9 月 12 日，仅 9 月以来，就已有博时津开产园 REIT、华夏大悦城商业 REIT、华泰宝湾物流 REIT、招商基金招商蛇口租赁住房 REIT、平安甬兴宁波交投杭州湾跨海大桥 REIT 等多只新产品涌现。

博时津开产园 REIT、华夏大悦城商业 REIT 均已宣告成立。前者合计募资 11.99 亿元，有效净认购总户数 1483 户；后者合计募资超 33 亿元，有效认购总户数 2874 户。

9 月 12 日，博时津开产园 REIT 发布基金上市交易公告，将于 9 月 19 日上市交易。截至 9 月 10 日，基金上市交易份额约为 1.43 亿份。前五大场内份额持有人分别为天津泰达科技工业园有限公司、陕西省国际信托股份有限公司、中信证券、英大证券、中国中金财富证券。

华泰宝湾物流 REIT 于 9 月 9 日晚间宣告公众投资者募集提前结束，9 月 10 日起不再接受认购申请。与博时津开产园 REIT、华夏大悦城商业 REIT 发行火热场景类似的是，华泰宝湾物流 REIT 同样仅用 1 天时间完成公众投资者募集。此前，博时津开产园 REIT 公众投资者募集部分的最终确认比例为 10.92%，华夏大悦城商业 REIT 确认比例为 37.09%。

9 月 9 日发布询价公告的招商蛇口租赁住房 REIT，是招商基金旗下发行的首只 REITs 产品。该基金的问世也意味着公募 REITs 领域又迎来新玩家。相关公告显示，该基金询价区间为 2.485 元/份至 2.871 元/份，询价日为 9 月 12 日，首发基金总份额为 5 亿份。该基金的底层资产包括可租赁住房 927 套以及配套商业 15 套。

平安基金申报的 REIT 产品——平安甬兴宁波交投杭州湾跨海大桥 REIT 于 9 月 9 日获证监会接收材料，9 月 11 日获受理通知。

底层资产越来越多样化

Wind 数据显示，截至记者发稿，今年以来，全市场新成立 REITs 产品达 15 只，合并发行规模超过 350 亿元，合计发行份额超过 90 亿份。无论是新发产品数量，还是合计发行份额，均创下历史最高值。

除了新发节奏的加快外，REITs 基金的底层资产也呈现多样化趋势。今年以来，多个以商超等消费基础设施为底层资产的首创性产品问世，进一步扩大了基础设施的涵盖类别。一些公募基金公司的 REITs 产品，也不再局限于公司所在地域的底层资产，开始跨地域化运作。

目前，全市场已成立 REITs 产品 45 只，底层资产包括产业园、仓储物流园、商超、保障房、高速公路、新能源等多个资产类别，覆盖北京、深圳、河北、湖北、安徽、山东等多个省市。

有业内人士指出，《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》发布后，REITs基金底层资产涵盖领域已扩增至12类，如交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区等。其中，养老设施是此次通知新增的领域。

招商基金认为，REITs新类别项目的实施有利于增加市场供给，丰富投资者选择，促进市场生态培育和健康发展。长期来看，随着REITs底层资产运营状况逐步恢复和改善，REITs凭借其分红较高、风险适中、相关性较低的特点，有望继续受到市场关注。

一位从事过REITs基金筹办事项的人士表示，从底层资产角度看，REITs基金发展空间广阔，可申请的资产类别丰富。难点主要在于寻找产权清晰明确、手续齐全、现金流可稳定预测、满足合规要求的合适资产，以及资产权属方是否愿意采取REITs运作模式。项目储备期通常较长。

浙商证券首席经济学家李超指出，近期REITs市场迎来重要变化，原始权益人和SPV在底层资产重组环节无需缴纳印花税。此举将降低公募REITs的发行成本，提高发行效率，提升公募REITs对发行人的吸引力，促进公募REITs市场扩容。后续可重点关注公募REITs相关指数型ETF的发行兑现。