近年来，随着越来越多的住宅进入设计使用年限的中后期，房屋老化问题日益突出，一些小区的住宅专项维修资金也面临着筹集不足和使用困难的困境。
在上海，一些老旧小区因维修资金不足，公共设施老化严重，甚至存在安全隐患。比如，建于1998年的黄浦区复兴苑小区，4台客运电梯和2台货运电梯长期超期服役，最终通过居民众筹才解决了电梯更换问题。
据住房城乡建设部科技与产业化发展中心数据，截至2022年底，城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，这意味着这些房屋将进入设计使用年限的中后期，老化风险将不断加剧。易居房地产研究院副院长严跃进指出，房屋老化带来的安全隐患不容忽视，房屋公共设施设备的维修和更新需求日益增多，部分小区维修资金不足的问题日益凸显。
续交维修资金却面临着诸多困难。以上海为例，一些小区首期维修资金几乎消耗殆尽，余额不足，亟需续交。据上海市物业管理事务中心统计，截至2023年底，上海商品住宅维修资金低于首期交存金额30%的小区有400余个。在天津滨海新区，无专项维修资金的房屋约占25%。
居民不愿续交维修资金的原因主要有以下几点：他们担心之前交的维修资金去向不明，缺乏透明度；他们担心自己交钱而其他人不交，导致资金使用不平衡；他们担心交了钱后，资金不能得到合理的利用。
一些地方的维修资金交款基数标准多年未变，亟待根据实际情况进行调整。例如，上海的商品住宅首期专项维修资金交纳标准是以新建商品住宅每平方米建筑面积成本价1295元为基数乘以一定系数，该基数自2000年确定至今已经使用了20余年。北京商品住宅的最高交纳标准为每平方米200元，自2009年以来也未调整过。
除了筹集资金困难，维修资金的使用也存在一些问题。业内人士指出，维修资金的使用门槛高，手续复杂，有时难以发挥应有的保障作用。一些城市采用审批制，即使业主大会表决通过，监管部门也可能以使用依据不充分为由，否定动用资金的提议，这对小区维修工作造成了阻碍。
为了解决这些问题，需要从多方面入手，例如：加强维修资金的透明度，让居民了解资金的使用情况；完善维修资金的管理制度，确保资金的合理使用；简化维修资金的使用流程，提高资金使用效率；根据实际情况调整维修资金的交款基数标准等。
湖南省株洲市住建局负责人表示，维修资金使用涉及多方利益，加上小区自治机制不完善，业主意见难以统一，导致使用较难。以电梯故障为例，使用维修资金程序最快一周，最长数月，且容易引发纠纷。部分小区还存在维修资金被滥用、挪用等问题。例如，江西南昌某小区业主曾投诉开发商挪用维修资金1600多万元，导致1300多户业主无法办理房产证；河南郑州一家物业公司“走紧急程序”，私自挪用维修资金17万余元，2000多户业主毫不知情。
维修资金为何会被挪用？据调查，部分地区维修资金收费程序不规范，允许开发商或物业服务企业代收首期款项，为后期违规挪用留有空间。一些地方的物业管理规定允许物业服务企业或业委会，在紧急情况下如电梯故障、火灾、外墙脱落等，“先斩后奏”，立即采取应急措施。由此也出现了一些物业公司滥用紧急程序，甚至伪造业主决策文件套取维修资金的情况。例如，南京市江宁区某小区曾挪用1600万元维修资金进行消防改造，而业主却不知情；长沙市某小区物业公司长期伪造业主签字，私自动用维修资金。
针对维修资金续交难、使用难等问题，业内专家呼吁进一步完善相关制度，提升维修资金使用效率。要多渠道补充账户资金，包括引导小区业委会将停车费、广告费等公共收益用于补充维修资金。宁波、徐州等地已有类似探索。一些地方也出台措施，抓紧维修资金的筹集和续交工作。近日，天津市要求完成老旧小区改造但未建立住宅专项维修资金的小区，业主委员会应组织筹集；长沙市新修改的办法规定，续交维修资金可一次性交存或随物业管理费逐月交存。
要优化操作流程，解决“钱不好用”的问题。株洲市发布统筹账户购买电梯维修保险改革试点操作流程，最快7个工作日内完成；上海试点推行业主线上参与表决，提高表决便利性。引入商业保险机制等，进一步提升效率。
上海市物业管理事务中心负责人表示，维修资金使用应以便民利民为原则，持续优化流程。针对维修资金管理漏洞问题，北京林业大学经济管理学院物业管理系主任程鹏建议，建立规范的维修资金管理和使用制度，引进第三方审计，对资金使用开展全过程评价，并加大对违法犯罪行为的打击力度。
“房子会‘变老’‘生病’，需要维修资金保护和维修。维修资金对保证房屋安全、提高居住品质非常必要。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，应该提高居民对维修资金作用的认识。业委会、物业公司应该和业主保持持续、公开透明的沟通，而不是等到收取维修资金的时候才开始沟通。
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