万科资产处置提速 松江印象城股权易主

万科近期再次出售了位于上海的一处优质商业项目——松江印象城。

天眼查信息显示，9月4日，松江印象城的运营主体上海力狮企业管理有限公司发生了股权变更。原先持有50%股份的深圳印力，其持股比例降至2%，而RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED的持股比例则从50%增至98%。

RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED是新加坡政府投资公司（GIC）旗下的企业，而深圳印力则是万科旗下的公司。这次股权变更意味着，在万科将所持的松江印象城48%股权转让给GIC后，后者已成为松江印象城的主要业主方。一位上海大宗资产交易业内人士透露，这笔交易的具体价格并未对外公布，因为是合作股东之间的交易，双方签署了保密协议。

戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强指出，GIC增持松江印象城是其今年第二次出手上海商业地产，也是本年度第三笔外资收购大体量商业项目的交易。在2024年整体外资大宗并购占比很低、宗数仅为个位数的情况下，这凸显出外资对上海大体量商业项目的特别偏好。

松江印象城项目是由万科与GIC合作开发的。据“上海松江”发布的信息，松江印象城一期已于2021年11月开业，建筑面积达15.5万平方米。松江印象城负责人张宇明介绍，2023年，松江印象城客流量超过1120万人次，日均客流量超过3万人次，销售额高达22.3亿元。

这也是万科旗下非常赚钱的商业项目之一，自开业以来，在万科各大商业项目中一直名列前茅。

万科的财报数据显示，2022年及2023年上半年，上海松江印象城的营收分别约为1.63亿元和9619.43万元，出租率分别高达94.42%和98.31%，在万科对外公布的前十大商业项目中分别位列第九和第七位，在上海地区仅次于七宝万科广场和南翔印象城MEGA。有业内人士预测，松江印象城2024年的租金收入有望超过2亿元。

正是由于其出色的业绩表现，今年3月下旬，松江印象城二期正式破土动工，总投资约34亿元，总建筑面积约26.9万平方米，规划包括MEGA级购物中心和酒店业态，预计将于2027年交付。全部开发完成后，松江印象城一二期购物中心总面积将达到40.5万平方米，成为上海最大的单体商业综合体。

至此，万科在2024年内已迅速出售了三座位于上海的重要商业项目，前两次被摆上货架的正是其旗下最赚钱的两个商业体：位于上海嘉定的南翔印象城MEGA和位于上海闵行的七宝万科广场。

其中，南翔印象城MEGA项目的买家也是项目合作方GIC。该项目总建筑面积约33.7万平方米，于2020年8月下旬开业，是目前上海最大的单体商业购物中心，其体量在万科已开业的商业项目中位列第一，也是MEGA产品线首个落地的项目。

在2021年、2022年和2023年上半年，南翔印象城MEGA的营业收入分别达到3.3亿元、3.29亿元和1.93亿元，出租率分别为99.23%、97.75%和99%，在万科对外公布的前十大商业项目中名列前茅，在上海地区仅次于七宝万科广场。

南翔印象城MEGA曾是万科的“现金奶牛”，然而今年7月，万科将其48%的股份出售给了新加坡政府投资公司（GIC）。交易完成后，GIC持有该项目98%的股权，剩下的2%由万科持有。尽管具体交易价格未公开，但市场消息称，这48%的股权交易价格约为20亿元。万科管理层表示，将继续经营该商业综合体。

万科今年出售的另一个重要商业项目是与GIC合作打造的上海七宝万科广场，该项目于2016年建成，曾是万科旗下最赚钱的商业项目。

万科方面的数据显示，截至2023年6月底，七宝万科广场的出租率约为97.71%，营收达2.13亿元，位列万科运营管理的前十大商业项目（按营业收入排序）之首，是万科商业体系中最赚钱的项目。2023年，该项目的全年客流量达到2150万人次。

GIC并未拿下七宝万科广场。早在2021年2月，GIC就将其持有的七宝万科广场50%的股权出售给了领展房地产投资信托基金（领展）。领展也成为了万科所持股权的接手方。

今年2月20日，领展宣布以约23.84亿元的总代价收购万科持有的上海七宝万科广场剩余50%股权，实现了对该项目的完全控股，成为该项目的新主人，万科彻底退出。

值得一提的是，领展方面的数据显示，截至今年1月底，七宝万科广场的估值为70.6亿元，而交易协议价则为52亿元。这相当于万科以七折的价格出售了这一王牌商场。今年6月，该商场更名为上海七宝领展广场。

克而瑞认为，万科在年内以合适的价格出售七宝万科广场、南翔印象城等成熟期的商办资产，是为了回笼资金、减轻财务压力，以“瘦身”换取流动性。

万科董事会主席郁亮在2023年度股东大会上就已明确表示，万科将展开“瘦身”计划，并已为此制定了瘦身健体一揽子方案。2024年以来，除了位于上海的上述三个重要商业项目外，万科还出售了深圳湾超级总部基地等优质资产。

在8月底举行的中期业绩会上，万科管理层透露，截至7月底，万科的大宗交易累计签约204亿元，涵盖办公、商业、酒店、公寓等31个项目，能够完成“一揽子方案”中2024年度资产交易目标。通过推进大宗交易和资源盘活，万科在上半年回款超过百亿。

万科管理层表示，下半年将加快推进大宗交易和股权处置。未来4个月，万科的大宗交易工作将按照既定路线继续前行，当前已有19个项目在谈判过程中，除了商业、办公、公寓，还有一个是教育资产。